Wohlhabende Neuankömmlinge verzerren die Immobilienpreise in Madison

Jährlicher Stadtbericht stellt fest, dass Mieter und angehende Hausbesitzer überteuert sind

von Eric Murphy

1. August 2023

8:00 UHR MORGENS

Laut einer Entwurfsversion von Madisons 2023 Housing Snapshot ist der Hauskaufmarkt in Madison in den letzten Jahren genauso heiß geworden wie der Mietmarkt, da die Konkurrenz durch einkommensstarke Neuankömmlinge in der Stadt den Erwerb von Eigentum für immer mehr Madisoner unerreichbar macht. Der jährliche Bericht, der von der Abteilung für Planung, Gemeinde- und Wirtschaftsentwicklung der Stadt erstellt wurde, um Trends auf dem Wohnungsmarkt zu verfolgen, stellt außerdem fest, dass einkommensschwache Mieter aus Madison vertrieben werden, während viele andere ihr Budget für Wohnungen überstrapazieren, die sie sich nicht leisten können.

„Ich bin wirklich besorgt über die Informationen in diesem Bericht“, sagte Ald. Kristen Slack, nachdem der Berichtsentwurf am 27. Juli dem Ausschuss für Wohnungsbaustrategie der Stadt vorgelegt wurde. „Das mittlere Einkommen in der Region steigt, liegt aber überwiegend im Bereich der Spitzenverdiener. Wir verlieren Familien mit geringerem oder bescheidenerem Einkommen, die die Stadt verlassen; Die Immobilienwerte schießen in die Höhe, was zu dieser Vermögensungleichheit beiträgt. und es gibt Haushalte mit höherem Einkommen, die zu wenig konsumieren [erschwinglichere Wohnungen mieten oder kaufen]…. Es ist alles nur ein Rezept, das nicht gut aussieht.“

„Wir haben in letzter Zeit einen sehr hohen Prozentsatz an Haushalten mit hohem Einkommen gesehen, die in die Stadt gezogen sind“, sagte Matt Frater, ein Spezialist für Gemeindeentwicklung in der Stadt und Co-Autor des Berichts zusammen mit dem Planer Colin Punt. Dieser Druck auf den Markt hat dazu geführt, dass Käufer durchschnittlich 6-7 % über dem geforderten Preis anbieten. „Wenn Sie sich ein Haus im Wert von 415.000 US-Dollar ansehen, sind das etwa 25.000 bis 30.000 US-Dollar mehr als verlangt.“

Der Wettbewerb ist so hart geworden, dass Käufer begonnen haben, Einfamilienhäuser zur Miete zu erwerben. Etwa jedes fünfte zur Miete verfügbare Haus in Madison – etwa 1.100 – wurde seit 2020 in Eigentum umgewandelt, heißt es in dem Bericht, in dem darauf hingewiesen wird, dass diese größeren Einheiten in der Regel von Familien mit Kindern gemietet werden. Slack hat die Mitarbeiter um zusätzliche Daten gebeten, um zu messen, ob Familien mit größeren Haushaltsgrößen eher dazu neigen, die Stadt zu verlassen.

Der Bericht ergab, dass das durchschnittliche Zuhause in Madison für die meisten weit außerhalb der Reichweite liegt. Der durchschnittliche Mieterhaushalt in Madison, der ein Haus kaufen möchte, kann sich einen Kaufpreis von 198.000 US-Dollar leisten, der durchschnittliche schwarze Haushalt in Madison kann sich ein Haus für 159.000 US-Dollar leisten und der durchschnittliche weiße Haushalt in Madison kann sich ein Haus für 317.000 US-Dollar leisten. Keine dieser Zahlen kommt dem durchschnittlichen Hauspreis in Madison nahe, der derzeit über 400.000 US-Dollar liegt.

Und für einige, die ein Haus kaufen möchten, ist es nicht immer eine Option, günstigere Optionen außerhalb der Stadt zu finden. „Ich bin ganz offen und ehrlich: Es gibt viele Gründe, warum farbige Familien im Stadtgebiet bleiben wollen“, sagte Belinda Thomas, Ausschussmitglied und Immobilienberaterin der Alvarado Group. „Das liegt nicht nur am Transport, sondern auch am Komfort und an der Akzeptanz. In Madison herrscht eher eine Gemeinschaft als in den ländlichen Gebieten.“

Etwa ein Viertel der Haushalte, die ein Eigenheim besitzen, sind mit ihren Wohnkosten belastet – das heißt, sie zahlen mehr als 30 % ihres Einkommens für diese Kosten, die von der Stadt und anderen als Maßstab für die Erschwinglichkeit herangezogen werden – und die Hälfte aller Mieter ist mit beiden Kosten belastet Die Zahlen steigen seit 2019. Der durchschnittliche Madison-Mieter kann sich dem Bericht zufolge eine kombinierte Miete und Nebenkosten von etwa 1.170 US-Dollar pro Monat leisten, während Madisons durchschnittliche Miete laut RentCafe bei etwa 1.570 US-Dollar liegt, eine Zahl, die letztes Jahr um 14 % gestiegen ist, der größte Wachstum einer größeren US-Stadt.

Die Stadt hat versucht, mit dem Markt Schritt zu halten. Dem Housing Snapshot zufolge wurde seit 2016 fast jede fünfte neue Mieteinheit durch städtische Finanzierung subventioniert, insgesamt mehr als 2.100.

Doch der intensive Wettbewerb droht vielen noch immer mit Verdrängung. Für mehr als 11.000 Mieter sind die Mieten so hoch, dass für ihr Einkommen keine verfügbaren Wohnungen in der Stadt bezahlbar sind. Diese Zahl stieg von Jahr zu Jahr, „was bedeutet, dass mehr Mieter als einkommensschwache Mieter eingestuft wurden, als zu diesem Preis Wohneinheiten geschaffen wurden.“ Und obwohl es nirgends wenige freie Stellen gibt, ist der Markt für Wohnungen mit niedrigen und mittleren Kosten sogar noch angespannter, „wovon Haushalte mit niedrigerem Einkommen unverhältnismäßig stark betroffen sind, da sie mit Haushalten mit höherem Einkommen um die gleichen Wohneinheiten konkurrieren.“

von Eric Murphy

1. August 2023

8:00 UHR MORGENS